FAQ : Tout savoir sur le dispositif
Jeanbrun et le LLI

C’est le remplaçant officiel du Pinel. le mode de calcul a changé… : on ne déduit plus un montant fixe de ses impôts, mais on amortit le prix du bien. Pour être clair, c’est le revenu imposable qui baisse et génère l’économie d’impôt. Plus la tranche d’impot est élevé plus l’économie est importante. Toutefois le dispositif Jeanbrun est opérationnel sur tout type de fiscalité.

C’est le terme pour désigner le « super-dispositif » : le cumul du Jeanbrun avec le LLI (Logement Locatif Intermédiaire).

• Jeanbrun classique : Amortissement fiscal.
• Jeanbrun+ : On ajoute la TVA à 10% à l’achat et le remboursement de la taxe foncière pendant 20 ans. C’est le combo gagnant.

On reste sur de l’habitat collectif exclusivement.

• Localisation : Pour le Jeanbrun +, on vise les zones où la demande est forte (A, Abis, B1).

Pour profiter pleinement du Jeanbrun⁺, l’engagement de location est de 16 ans révolus. C’est la durée nécessaire pour que l’avantage TVA soit définitivement acquis et pour bénéficier de la créance sur la taxe foncière.

Ils sont plafonnés pour rester abordables, mais ils restent cohérents avec le marché « intermédiaire », par exemple en 2025 :

• Zone A : 14,49 € / m².

C’est là que le montage devient vraiment malin : la réponse est non. Comme c’est votre SCI qui détient le bien et perçoit la créance de taxe foncière, cet avantage ne rentre pas dans votre calcul des 10 000 € par an. C’est une excellente nouvelle pour ceux qui ont déjà des réductions d’impôts (nounou, aide à domicile) et qui pensaient ne plus pouvoir défiscaliser cette année.

C’est nécessaire :  l’acquisition d’un bien en LLI (Logement Locatif Intermédiaire) doit obligatoirement être réalisée par l’intermédiaire d’une personne morale.

Concernant le montage Jeanbrun⁺

SCI à l’IR : C’est la solution la plus simple à mettre en œuvre et idéale pour la transmission familiale.

Vous payez votre taxe foncière normalement après avoir reçu votre avis. Vous demandez ensuite son remboursement intégral (hors ordures ménagères) sous forme de créance d’impôt via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. C’est un virement qui arrive généralement sous 1 à 2 mois.

La créance d’impôt correspond au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Attention, elle exclut la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). C’est tout à fait normal : la TEOM reste une charge récupérable que vous facturez directement à votre locataire chaque mois.

Besoin d’un modèle de demande de remboursement ? Demandez à l’IA la marche à suivre.

Absolument. C’est ce qu’on appelle l’apport en compte courant. C’est une solution très souple qui permet, par exemple, à un parent de faire un don à son enfant pour qu’il constitue son apport au sein de la SCI familiale.

Il est obligatoire de réaliser un bilan comptable annuel pour la SCI qui détient le bien. Pour vous simplifier la vie et sécuriser vos déclarations, GreenCity préconise l’accompagnement par un expert-comptable.
Le + GreenCity Immobilier : Nous avons négocié pour vous des tarifs privilégiés avec nos partenaires en expertise comptable.

Pour que l’avantage de la TVA à 10% soit totalement acquis, le bien doit être détenu et loué pendant 16 ans révolus. Si vous vendez avant ce délai à un particulier, vous devrez rembourser le différentiel de TVA à l’État.

Un doute sur la durée de détention ? « Si je revends à 12 ans, je rembourse combien ? » Prenez rendez-vous avec nos conseillers pour vous expliquer les différents scénarios de sortie.

• Le bon plan : Si vous vendez vos parts de SCI à un repreneur qui poursuit l’engagement LLI, les avantages fiscaux (TVA et taxe foncière) restent acquis pour tout le monde.
• Le cas particulier : Si votre SCI possède deux biens dans la même résidence, vous pouvez en revendre un dès 11 ans sans rendre la TVA, à condition de maintenir le second sous le dispositif.

Après 16 ans, vous retrouvez une liberté totale sur votre patrimoine. Vous pouvez continuer à louer (en nu ou en meublé), reprendre le logement pour en faire votre propre résidence principale ou le revendre au prix du marché pour pour profiter d’une plus-value.

Une question technique sur le Jeanbrun⁺ ? Je vous réponds en direct.